博弈仍在继续

    调控新政遭遇软抵制

    苏北某县级市政府负责人近日就把房价４年涨３倍作为政绩津津乐道。北京市朝阳区某官员也放言，敢于拉动房价是负责任的一种做法。

    记者登录北京市房地产交易管理网发现，虽然仅５月份就发放了５２个销售许可证，上半年共发放了近２５０个销售许可证，但绝大部分开发商好像对房展的积极性并不高。据组委会负责人透露，新政出台后，十多个原本准备参展的项目都没参加。

    业内人士告诉记者，这是因为与“国六条”配套的“十五项细则”出台后，房地产市场的格局在悄悄地发生变化。开发商、消费者甚至地方政府都不约而同地选择了观望和等待。这实际上是利益各方仍在博弈。

    一再强调“需求支撑房价”的地方政府，在强大的政策压力下并未积极行动。除深圳市率先于６月２０日出台了房地产调控１０项具体调控措施，并将“十五项细则”一一分解到具体职能部门执行外，相当多的地方政府仍在观望中。

    有人称，这是调控政策的执行力遭遇软抵制。因为高昂的房价既能增加政府财政税收，又能拉动ＧＤＰ增长转化为政绩。苏北某县级市政府负责人近日就把房价４年涨３倍作为政绩津津乐道。北京市朝阳区某官员也放言，“敢于拉动房价是负责任的一种做法。”

    值得注意的是，与以往调控政策出台后开发商“强烈反应”不同的是，此次开发商大多选择了“沉默”，还在上海举行秘密会谈。在这场“暗流涌动”的较量中，房价是否会走向理性，显然还很难在短时间内得出结论。

    最明显的就是“国十五条”中关于“套型建筑面积９０平方米以下的住房所占比，必须达到开发总面积的７０％以上”一款的争论。百姓不仅对建设部关于“套型建筑面积既不同于套内使用面积，也不同于建筑面积”的澄清公告颇有异议，而且对有关部门对这项政策是否包含“每个楼盘中小户型的比例”至今没有明确解释也有看法。业内人士担心，一旦开发的单个楼盘可以不必７０％都建小户型，那么开发商必然有机可乘，而调控的效力也会大打折扣。

    中国人民大学教授王琪延认为，“国十五条”中提出的“套型建筑面积”概念模糊不清，没有用通用的“建筑面积”和“套内面积”是政策的弊端，也成为开发商和政府展开博弈的争论焦点之一。

    “实际上，还有一些政策不好操作，比如自住如何界定，别墅如何定义等。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容说。他告诉记者，房产调控新政要想落实，还需要国土资源部出台相关配套政策，即在土地拍卖时，也得强制性限制该土地应该生产什么类型、什么价位的房子。其次，通过房地产税来遏制国内房地产市场炒作。５．５％的房地产营业税对市场的影响十分小，重点应该放在房地产交易所得税、房地产持有税（即物业税）、房地产空置税上。

　　配套政策不断

    百姓购房应三思而行

    专家认为，买房一看购房总价是否２０年能还完；二看月支付的钱是否超过工资收入的３５％；三看家庭的负债率是否超过５０％。超过这３条警戒线最好不要进入。

    面对复杂的楼市，买房还是租房是个很现实的问题。

    “我相信政府还有一些没有出台的相关政策。比如利率问题、税收政策以及外资进来的问题等。因为目前政策短期内对房价的影响不是太大。”易宪容说。

    记者也注意到，随着调控的深入，一系列政策即将出台。据了解，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布通知，新出台的《国有土地使用权出让合同补充协议》将自７月１日起试行。该补充协议约定了项目的动工日期、竣工日期，并对出让土地的竣工时间、投资总额等合同条件及违约责任进行了明确约定。

    商务部外国投资管理司副司长林哲莹日前表示，我国政府拟于本月公布外资进入国内房地产市场的管理措施。据称，新措施将详细界定可购国内房地产的外资类型，目的在于调节大量海外资金流入房地产市场的现状，抑制投机行为。

    建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴透露，建设部要求各个地方，不止是今明两年，在整个“十一五”期间，都要把经济适用住房、廉价住房作为发展的重点，今年要求９月１日就要编制出住房供应规划来，尤其是解决今明两年开工建设的问题。

    “如果政策能够得到比较充分的贯彻落实，下一步的市场应该说还是看好的”，赵路兴处长建议，“住房消费应该根据自己的住房能力，根据市场的情况，实事求是，量力而行。”

    “这些政策，对于购房者都是好消息，那就是房地产市场会越来越健康。”王琪延教授说，“对于买房，消费者应该理性，根据自己的标准做判断。第一，买房总价多少年可以还完。如果２０年都还不完就不要进入市场。第二，支付的钱跟工资相比不能超过３５％。如果超过了就要考虑这个负担。第三，家庭的负债率不超过５０％。此外，还要考虑医疗保险等。”(李忠峰)