房地产行业具有投资主体多、开发周期长、经营方式活、成本项目杂和涉税金额大等特点。目前，不少税务部门采用传统的思维和方法管理房地产税收，因而呈现出诸多不适应甚至“失灵”的窘况。房地产企业动辄偷税、欠税数百万甚至上千万元的实例屡见不鲜。因此，总结房地产行业税收管理的经验和规律，探讨对该行业的有效管理方法和途径刻不容缓。

    一、目前房地产企业税收征管存在的主要问题

    1、故意隐匿收入，利用往来帐目调剂应税收入。一些房地产企业将预收房款、当期售房款、银行按揭贷款在“预收帐款”或“其他应付款”等往来帐目中长期挂帐不做销售处理，不及时结转收入，有意识延缓“销售收入”实现。有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，一直拖到房产交付使用后才入帐，造成税款不能及时、足额入库。有的企业将销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用计入收入申报缴纳营业税、企业所得税等。

    2、以开发房屋抵顶所欠建筑商款项偷逃税款。一些企业故意隐瞒实际销售面积，用所开发的商品房抵顶所欠工程款、材料款、广告费等费用，这些抵顶房屋不入帐、不做收入，只在企业内部财务报表中反映，致使企业少计应税收入，少缴税款。有的以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息等不计收入，偷逃税款。

    3、企业之间以合作建房为名，不按规定申报纳税。目前房地产行业已经形成多种开发形式，有些房地产开发企业，以转让部分房屋的所有权为名，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，均应申报纳税，但在实际情况中，合作双方往往都不申报纳税。

    4、多列预提费用、超标准列支费用、虚列成本偷逃税款。一些房地产企业采取预提费用、待摊费用帐目调整当期利润，特别是一些企业预提费用数额较大，如“公共配套”费用，在配套工程完工以后，不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调帐，冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额；有的甚至在配套工程完工后，继续或重复计提“预提费用”，借以虚列成本。还有些企业不按期分摊借款利息，而是一次性列支或超标准列支，减少当期税前利润的实现。一些企业还虚列代理费用，并把超标准的广告费、业务招待费等混入会议费用、销售费用等科目中，减少应纳税所得额。另外，由于房屋开发周期一般都在一年以上，而且涉及的行业又较多，其中包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理和广告、物业管理等十多个部门，一些企业利用处理票据业务量大，成本核算混乱等虚列成本。

    5、房地产企业欠税居高不下，呈上升趋势。有些企业在银行多头开户，不向税务机关报告，而向税务机关报送虚假的资金活动资料，实现收入不及时足额纳税，故意拖欠税款；有的把实现的税款先用于偿还债务，或用于另一个项目的开发，或支付其他费用，对税务机关的催缴置若罔闻，能拖则拖，能欠则欠。一些税务机关在清理欠税上，运用法律手段不够、力度不大也是房地产企业欠税居高不下的另一个原因。

　　二、强化房地产企业税收征管应采取的措施

    1、建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。应与相关部门建立信息沟通制度，主管税务机关每月应到企业所在地发改委、建委、规划、土地、房管等部门调查核实该企业开发项目、土地使用、建设规划、房屋产权登记等信息，掌握企业开发立项信息，以及土地面积、建筑面积、开工日期、建设进度、销售进度等有关涉税信息。

    2、创新分析方法，提高房地产企业税源管理的主动性和准确性。利用项目分析法分析开发企业的完税情况，审核项目收入和成本的真实性和准确性。利用资料分析法，了解企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表和项目销售情况一览表等，全面把握房地产项目开发的实际走势，提高税源管理的主动性和前瞻性。利用数据之间逻辑关系分析法，将开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价等，与项目销售情况一览表的数据对照，分析企业提供的可销售面积与规划许可证和销售许可证之间的面积有无差距，评估企业实现收入与帐面收入之间的差异。

    3、创新房地产企业税收检查方法，变单一的年度检查为主的方法为以开发项目检查为主并辅以年度检查的方法。房地产项目开发周期大多都在一年以上，以往以一个纳税年度作为检查时限和范围，不能适应房地产业的具体情况，致使检查的内容和发现的问题带有局限性和不完整性。而以开发项目为主进行检查，则能较全面的把握项目开展的全过程，容易发现税收问题。

    4、加强对预收帐款、应收帐款、其他应付款、应付帐款等往来帐目的审查。规定所有房地产企业每月必须将预收帐款等往来帐目的全部数据形成情况报告、及增减变化原因上报主管税务机关，以杜绝企业利用往来帐目调节税收的不法行为。

    5、深入开发企业实地重点检查。对已汇算清缴的企业，可采取索要其开发图纸、掌握总的建筑面积、户数，同时对签订的购房合同进行统计，了解企业应取得和已取得的收入。检查开发商与建筑商、各个原材料供应商等分包公司签订的合同，通过检查以发现开发商工程完工后用建好的房屋抵顶工程款或材料款而不计收入，偷逃税收的行为。

    6、仔细审查把好成本关。对房地产开发企业的费用进行严格认真的审核，审查其待摊费用、预提费用、管理费用、销售费用、材料费用等是否真实、合理、准确、合法，以杜绝企业多列费用，虚增成本，偷逃企业所得税。

    7、全面监控房地产企业的银行帐户。由于购房者大多是通过按揭贷款方式购房，所有的预售房款都要存入银行专门设立的帐户。因此，主管税务机关应与银行密切合作，定期取得房地产企业银行帐户资金流动帐单。要求房地产开发企业每月应将其全部开户银行的对帐单、现金日记帐月份明细清单报主管税务机关，然后由税务机关对银行、企业所报资料进行比对、分析、评估，实现对其销售收入的监控。同时根据企业银行存款和资金活动资料对企业所欠税款采取有效措施进行清缴，确保税款及时足额入库。